[FINANCE] Ce que vous devez savoir sur l’imposition des revenus locatifs

D’après une étude publiée récemment par Statistique Canada, près de 1,4 million de ménages canadiens ont déclaré des revenus de location. Sachant qu‘au Canada, les loyers ont augmenté en moyenne de 11 % en 2022, on comprend la popularité de l’investissement dans les immeubles à revenus.

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés ?

Vous aurez à payer de l’impôt sur vos revenus locatifs nets des dépenses déductibles. Le taux d’imposition de ceux-ci au Canada correspond à votre taux d’imposition marginal (celui qui s’applique à votre dernier dollar de revenu) puisque le revenu de location net s’ajoute simplement à vos revenus de toutes provenances (salaire, revenu tiré d’une entreprise et revenus de placement).

Si la propriété de l’immeuble locatif est partagée avec une autre personne, le revenu est partagé entre les deux propriétaires en fonction de leur part de la propriété, et chaque propriétaire paiera l’impôt à son propre taux marginal. Si vous êtes copropriétaire avec votre conjoint ou conjointe, le partage du revenu de location net sera proportionnel à vos contributions respectives à l’achat de la propriété.

Quel impôt sera prélevé sur les gains en capital ?

La vente d’une propriété locative engendre habituellement un gain ou une perte en capital, et tout montant déjà demandé de la déduction pour amortissement peut faire l’objet d’une récupération. Or, si les gains en capital sont seulement imposables à hauteur de 50 %, la récupération de la déduction pour amortissement est imposable en totalité.

Le gain (ou la perte) en capital correspond au prix de vente (le produit moins les coûts de vente tels que la commission versée au courtier et les frais juridiques) moins le coût en capital de la propriété à l’achat. Le montant de la récupération correspond à la valeur la moins élevée entre le coût du bien amortissable, y compris les améliorations (du bâtiment, pas du terrain) et le produit de la vente, moins la fraction non amortie du coût en capital.

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Le cas de Lizette

Lizette vend sa propriété locative pour 500 000 $ (300 000 $ pour le terrain et 200 000 $ pour le bâtiment). Elle l’avait payée 250 000 $ (150 000 $ pour le terrain et 100 000 $ pour le bâtiment) il y a 10 ans. Elle a apporté des améliorations d’une valeur de 50 000 $ au fil des ans pour un coût en capital total de 150 000 $ pour le terrain et de 150 000 $ pour le bâtiment. La fraction non amortie du coût en capital au moment de la vente est de 75 000 $.
La vente elle-même lui a coûté 20 000 $.

● Gain en capital = 500 000 $ - 20 000 $ - 300 000 $ = 180 000 $.
● Gain en capital imposable (50 %) = 90 000 $.
● Récupération de la déduction pour amortissement = (100 000 $ + 50 000 $) – 75 000 $ = 75 000 $.
● Impôt exigible à la vente (Lizette ayant un taux d’imposition de 40 %) = (90 000 $ + 75 000 $) X 40 % = 66 000 $.

Comme pour tous les aspects de la fiscalité, vous avez avantage à consulter un·e comptable ou un·e fiscaliste.

Pour en savoir davantage : conseiller.groupeinvestors.com/fr/samuel_brisson

*Ce contenu, rédigé et publié par IG Gestion de patrimoine, contient des renseignements de nature générale seulement. Son but n’est pas de vous inciter à acheter ou à vendre des produits de placement précis ni de fournir des conseils juridiques, fiscaux ou de placement. Il convient d’obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle auprès d’un conseiller ou d’une conseillère d’IG Gestion de patrimoine.

Samuel Brisson est planificateur financier chez IG Gestion de patrimoine, Services financiers Groupe Investors inc. Cabinet de services financiers